更新:在购买投资物业时,最初的考虑之一是应该个人或公司包装中持有它。
公司是其所有者的独立法律身份;因此,资产属于公司而不是股东或董事。随后处置的租金收据和收益属于公司,并以当前税率缴纳公司税为19%。可以通过工资或股息来获取利润,这两者都缴纳所得税和国民保险,并根据个人在纳税年内收到的收入水平而有所不同。
要问的关键问题是“您的利润打算是什么?”
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如果打算重新投资收益或建立现金储备,则可能会优先考虑公司包装,因为如果不需要利润,则不缴纳所得税。如果以个人名称持有该财产,这些利润将在收据中征税。
个人曾经能够要求以购买销售抵押贷款支付的利息作为业务费用,以直接减少应税利润。在过去的三年中,这种救济已被淘汰,从2020年4月6日起,个人只会以税收抵免的形式获得其基本利率乐队的救济。
但是,如果个人获得了可观的租金利润,则应考虑公司结构。大量利润是每年高于100,000英镑的利润,因为个人的个人津贴在此级别受到限制,并且利润以40%或高于150,000英镑的价格收取所得税。
如果个人收到了超过100,000英镑的大量租金利润,则应考虑公司结构。高于此利润水平,所得税率为40%或高于150,000英镑的45%,并且个人的个人津贴受到限制。
董事可以占领公司财产吗?
如上所述,如果将利润重新投资而不是提取,则不受所得税和国民保险的约束。如果公司为董事或股东购买财产以占领,他们将获得福利。
为了使股东和董事不使用公司储备购买个人财产,从而避免向HMRC缴纳所得税,该法律试图以各种方式对公司进行惩罚。
If a director, or a member of an employee’s or director’s family or household, is provided with living accommodation, a benefit in kind can arise both in respect of the accommodation itself and the associated benefits including utilities, furniture, and other services met by the company.
如果该物业的价值超过500,000英镑,则属于印花税土地税(“ SDLT”)的特殊制度和对包裹住宅的年度税(“ ATED”)。
印花税土地税
如果该物业将在完成后的最初三年内被占用,则在购买时将受到SDLT的15%固定费用费用。
不合格的个人是与公司联系的任何人。这包括董事,股东和与他们相关的人。例如,他们的家人,配偶或民间伴侣,他们的配偶或民事伴侣的家庭和其他人。即使要支付市场价值租金,也会收取费用。
封闭房屋的年度税
与上述密切相关的是,这是根据财产价值的年度收费。像SDLT这样的三年后,ATED不会过期,直到出售财产并且可能非常昂贵之前,它才是费用。
例如,如果该物业的价值为100万英镑,则2021/22的ATED费用为7,500英镑。与其他税收不同,更复杂的事情是提前一年收取的一年,而该政权对不合规的罚款也要巨大罚款。
无论是出租还是出售财产,是否有关系?
房地产租赁业务是一项投资活动,而重建待售财产是一项贸易。无论是个人还是由公司持有财产,这是关键,因为这些活动受到不同的税收制度的约束。
个人收到的住宅物业租赁利润缴纳所得税,出售财产时,CGT应支付18%或28%。
个人的投资活动应缴纳所得税,NIC和CGT的处置为18%或28%。
在计算交易利润和收益缴纳所得税和NIC时,交易活动可以从抵押利息的全部扣除中受益。
如果公司的意图是投资,则该物业将以市场价值作为投资财产包含在财务报表中。利润可征收公司税,并在销售出售中计算了可收取的收益。与上述不同,该收益还可以缴纳公司税,但将根据年利润分配某些费用,并将某些资本成本分配给财产成本,直到出售为止。这意味着在出售之前,某些支出将不会收到税收减免。
如果开发出出售财产,将以财务报表中的股票成本显示为股票。利润和销售收益应缴纳公司税。物业开发商可能需要考虑其他制度。
如果分包商订婚以开发该物业,则工程将在建筑行业计划的范围内(“ CIS”)。CIS需要每月收益和额外合规性,请确保您在进行任何工作之前与会计师或税务顾问交谈。
有税收意向是关键,如果随后决定将财产作为投资而不是出售,当公司从股票的成本转移到投资物业的市场价值时,可能会受到“干”税费。尽管未收到收益,但它被称为税收的干税费。
纳塔莎·赫伦(Natasha Heron)是一名税务经理,专门为会计师征收财产税希里尔·霍普金斯。可以通过电子邮件与她联系:natasha.heron@hhllp.co.uk。